Назад к списку

Военная ипотека: схема сделки, подводные камни и советы от профессионалов.

Немногие специалисты берутся за военную ипотеку, так как немногие знают особенности прохождения сделок по военной ипотеке и потребности военнослужащих при выборе и покупке жилья. Мы знаем о ней все. Поэтому в этой статье делимся собственным опытом по ходу сделок купли-продажи квартир по "военной ипотеке" и некоторым "подводным камнями" в этих сделках (здесь будет рассмотрена военная ипотека на вторичном рынке недвижимости, на рынке новостроек есть своя специфика, но, в целом, сделка проходит одинаковые этапы):
1. Первым делом необходимо определиться с банком-кредитором.

Основная ошибка: некоторые военнослужащие думают, что если они обратятся в банк, где у них зарплатный проект (как в гражданской ипотеке), то у них будет меньше ставка - нет, это не так. Военная ипотека - это отдельная программа банков, и ставки могут очень существенно отличаться. А от ставки будет зависеть стоимость жилья, которое Вы сможете приобрести, то есть и качество жилья. 
Совет: лучше получить одобрение в различных банках, т.к. у каждого банка есть требования к объекту недвижимости. Может получиться так, что банк, который Вам одобрил ипотеку, не "захочет" принять объект, который Вам понравился, или не захочет его принять по той стоимости, по  которой он продается (такие случаи не редкость и связаны они с требованиями, которые банки предъявляют к оценочным компаниям, вводя различные понижающие коэффициенты (например, коэффициент на уторговывание).
2. Определяемся с Объектом.
Основная ошибка: я могу купить все. Это делеко не так.
Советы по выбору жилья: если это строящийся объект, то он должен быть аккредитован именно по военной ипотеке, если это готовый объект, то у объекта не должно быть обременений, если квартира не в чистой продаже, а продавцы собираются себе что-то покупать взамен, то обязательно нужно у них уточнить, готовы ли они к разрыву в сделках (в 90% случаев разрыва в сделках не избежать), если есть дети-собственники, то нужно понимать, где будут покупать продавцы жилье ребенку и каковы требования конкретной опеки к сделкам продажи имущества несовершеннолетних (в 60% случаев такие сделки невозможны с военной ипотекой и связано это с разрывом между подписанием договора купли-продажи, регистрацией перехода права собственности и получением стоимости квартиры продавцами).
3. Собираем документы к сделке, одобряем Объект в банке.
4. Подписываем кредитный договор, договор целевого жилищного займа с Росвоенипотекой и отправляем документы в Росвоенипотеку на проверку и согласование.
5. Ждем, когда Росвоенипотека рассмотрит Объект и отправит подписанный со своей стороны договор целевого жилищного займа и зачислит средства НИС на спец. счет военнослужащего.
6. Выходим на подписание договора купли-продажи и сдачу документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
7. Перевод стоимости квартиры продавцу (после регистрации перехода права собственности на квартиру к Вам).
8. Отправка документов после сделки в Росвоенипотеку на проверку.
9. Передача квартиры в оговоренные сроки покупателю.
10. Контроль процедуры проверки пакета документов после сделки Росвоенипотекой и перевода первого платежа в банк-кредитор (если Росвоенипотека обнаружит недочеты в предоставленных документах и не отправит первый платеж в банк, то на вас ляжет бремя уплаты штрафов банку-кредитору).
В целом процедура покупки квартиры по военной ипотеке (от начала и до денег продавцу) идет полтора-два месяца. Это не быстрая сделка, не каждый объект подходит военнослужащим, не каждый продавец готов столько ждать деньги (особенно, если объект ликвиден и цена хороша), но здесь все зависит, в т.ч. и от уверенности того, кто ведет сделку, от знания особенностей таких сделок, от того, насколько грамотно он пояснит продавцу особенности таких сделок и сможет его убедить, что это гарантированная, безопасная сделка. 
Надеюсь эта статья была полезна. Всем успехов. 
И обращайтесь к профессионалам своего дела!