Назад к списку

Как купить или продать квартиру по уступке или договор уступки прав (самое важное)

Договор уступки — это договор, согласно которому одна сторона (Первоначальный участник) передает другой (Новый участник) права и обязанности, которые имеются у неё перед третьей стороной (Застройщик). 
То есть, был гр-н "А" (это может быть юридическое лицо/ИП), который купил на более ранних стадиях строительства квартиру у застройщика по "основному" Договору долевого участия в строительстве, и теперь хочет ее продать (в основном, такие сделки проходят с мелкими или крупными инвесторами, которые имеют цель заработать деньги на купле-продаже недвижимости или прав). ! Такой вид сделок строго регламентируется законом, в том числе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». 
 В этом виде сделок с недвижимостью обязательно присутствует три стороны: 

1. Застройщик — это юридическое лицо, которое владеет определенным земель¬ным участком и привлекает финансовые средства граждан-участников долевого строительства или инвесторов с целью возведения на данном участке жилых или каких-либо других объектов недвижимо¬сти на основании имеющегося у него офи¬циального разрешения на строительство. 
2. Первоначальный участник — гражданин или юридическое лицо, которое переуступает свои права и обязанности по договору долевого участия.
3. Новый участник — гражданин, который покупает недвижимость по договору уступки. 
Суть договора "уступки": 
- к Новому участнику переходят все права и обязанности по "основному" Договору долевого участия в строительстве (то есть, все, что касалось Первоначального участника, теперь касается Вас - ВСЕ! - так что читайте внимательно Договор долевого участия в строительстве). 
В какой момент у Первоначального участника возникает право переуступить свое право (по-простому - продать) другому лицу: 
- с момента регистрации "основного" Договора долевого участия в строительстве в Росреестре. 
 Когда право продать по "уступке" прекращается? 
- здесь нужно смотреть "основной" Договор долевого участия в строительстве, где зачастую описаны сроки: где-то до момента ввода Объекта в эксплуатацию, где-то до момента подписания акта приема-передачи квартиры. 
Если в "основном" договоре долевого участия в строительстве ничего не написано, то в соответствии с п.2. ст. 11 214-ФЗ: до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 
 Если не уложились в эти сроки, то что? 
- нужно оформлять право собственности на готовый объект недвижимости и продавать уже не по договору уступки прав (требований), а по договору купли-продажи недвижимости. 
 Возможно ли продать "по уступке", если Первоначальный участник не оплатил стоимость квартиры Застройщику? 
- да, возможно, но с переводом долга на Нового участника или иное лицо, по-соглашению сторон. 
 Нужно ли согласие Застройщика на "уступку": 
- здесь тоже нужно смотреть "основной" договор долевого участия в строительстве: 
 а) в основном при "уступке" стороны должны лишь уведомить Застройщика о факте подписания и регистрации такого договора (Застройщик должен знать кого ему приглашать на приемку квартиры, перед кем теперь он должен выполнить свои обязательства); 
б) если уступка происходит с переводом долга, то согласие Застройщика нужно будет получить, т.к. в данном случае, Застройщик является Кредитором (ему должны деньги) и ему важно будет проверить платежеспособность Нового участника (а вдруг он неплатежеспособен и Застройщик не сможет от него получить стоимость квартиры), хотя... если вопрос только в платежеспособности, то проблем не будет (чуть дольше и чуть больше бумажной волокиты); 
в) в договоре долевого участия в строительстве может быть отдельно оговорено (что мы периодически встречаем в практике), что уступка (в любом случае) происходит с согласия Застройщика: вот здесь будет сложный случай, т.к. это говорит о том, что Застройщик не даст создавать себе конкуренцию по реализации квартир в строящемся доме инвесторам. Такая достаточно агрессивная политика Застройщика в отношении продаж. Первым шагом должна быть попытка договориться с Застройщиком. 
 Возможна ли будет уступка после введения счетов эскроу? 
- да, и уступка будет не только прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве, но и переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства (ФЗ-214). Но! Новый участник должен получить согласие банка, в котором открыт счет эскроу для такого перехода (это уже в рамках закона о противодействии легализации, отмывания денежных средств). Запрет банка маловероятен, но закон его учитывает, а значит должны учитывать его и мы. Однозначно одно - такие сделки будут занимать больше времени, т.к. в них добавятся бюрократизированные структуры. 
Когда стороны оплачивают стоимость квартиры, продаваемой по договору уступки прав/требований? 
- если Первоначальный участник физическое лицо и его финансовые обязательства перед Застройщиком выполнены: в любой момент по-договоренности сторон (до подписания договора, в момент подписания, после подписания ... - "для закона" не важно); 
- если Первоначальный участник юридическое лицо и его финансовые обязательства перед Застройщиком выполнены: после регистрации перехода права в Росреестре (юр. лицо не имеет права до этого момента принимать денежные средства по этому договору на свой баланс - будут штрафы). 
 С какими документами необходимо ознакомиться при "покупке квартиры" по договору уступки прав (основные): 
1. "Основной" договор долевого участия в строительстве; 
2. Документ, подтверждающий оплату Застройщику стоимости "квартиры" (если Первоначальный участник заявляет, что он выполнил финансовые обязательства перед Застройщиком), если обязательства не выполнены, то необходим (помимо согласия Застройщика) документ, в котором отражена сумма долга перед Застройщиком; 
3. Документ, подтверждающий правомочия лица, подписывающего с вами договор об уступке, подписать его и принимать денежные средства (паспорт гражданина, для юр. лиц - учредительные документы, решения/протоколы о назначении директора (например), доверенности представителей и проч., для юр. лиц так же необходима справка о том, является ли эта сделка для юр. лица крупной и справка о незаинтересованности. 
4. Для физ. лиц (в т.ч. ИП): стоит убедиться в отсутствии супруга на момент подписания и оплаты Договора долевого участия в строительстве. Если выяснить не удалось, то лучше получить нотариальное заявление об отсутствии супруга (мы не говорим, что это обязательно, мы говорим, что так ЛУЧШЕ). 
Это те документы, без которых вообще не стоит говорить об уступке, но в процессе проверки могут потребоваться и дополнительные документы. К сожалению, в статье не учесть всех нюансов жизни (она у нас очень многогранна), но это основа основ. 
Сложность сделок уступки прав в том, что здесь нужно проверять не только Объект, Застройщика, но и Первоначального участника, наличие у него прав на эту квартиру (и здесь обычной Выпиской из ЕГРН не обойтись) и его отношения с Застройщиком (наличие негатива, невыполненных финансовых обязательств...). 
 Ну и последнее: НАЛОГИ при уступке прав по договорам долевого участия в строительстве: 
- да, они возникают у Первоначального участника, если стоимость продажи выше, чем стоимость покупки. 
Расчет суммы, которую нужно будет уплатить в виде налогов при продаже прав по договору уступки:* стоимость покупки - стоимость продажи = налогооблагаемая база: 
- для физ. лиц: налогооблагаемая база/100*13 = налоги в бюджет. 
- для юр. лиц/ИП: в зависимости от системы их налогообложения. 
 Если Вам интересны новости рынка недвижимости, если интересна тема уступок, то подписывайтесь на наши новости, оставляйте пожелания по наполняемости блога в форме, которая расположена внизу страницы. 
Если остались вопросы - звоните, с удовольствием ответим на них.Если нужно продать или купить "квартиру" по уступке - с удовольствием поможем в этом интересном деле. 
До встречи! Надеемся было полезно и обращайтесь к практикам рынка. 

P.S: а ЗДЕСЬ вы можете почитать подробнее про схему сделки по договорам уступки прав с ипотекой и посмотреть ставки по ипотеке (программы банков по покупке квартир по уступке прав от физ. лиц).