Налогообложение резидентов и нерезидентов при продаже недвижимости - изменения в законодательстве 2019 год

В 2019 году налоговое законодательство дало послабления нерезидентам РФ при продаже имеющейся недвижимости в собственности.
Если раньше нерезиденты
в любом случае при продаже недвижимости уплачивали 30% от суммы сделки в бюджет в качестве налогов, то сейчас появилась возможность избежать такого налогообложения.
Читать дальше

Военная ипотека: схема сделки, подводные камни и советы от профессионалов.

Немногие специалисты берутся за военную ипотеку, так как немногие знают особенности прохождения сделок по военной ипотеке и потребности военнослужащих при выборе и покупке жилья. Мы знаем о ней все. Поэтому в этой статье делимся собственным опытом по ходу сделок купли-продажи квартир по "военной ипотеке" и некоторым "подводным камнями" в этих сделках (здесь будет рассмотрена военная ипотека на вторичном рынке недвижимости, на рынке новостроек есть своя специфика, но, в целом, сделка проходит одинаковые этапы):
1. Первым делом необходимо определиться с банком-кредитором.
Читать дальше

Осторожно! Новые ограничения в использовании средств материнского семейного капитала (МСК)

Будьте внимательны! 

 Со дня на день в силу вступят изменения в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».Суть законопроекта - исключить «иные организации», осуществляющие предоставление займа из числа организаций, предоставляющих займы, на погашение которых возможно направление средств материнского (семейного) капитала. 

Читать дальше

Как купить или продать квартиру по уступке или договор уступки прав (самое важное)

Договор уступки — это договор, согласно которому одна сторона (Первоначальный участник) передает другой (Новый участник) права и обязанности, которые имеются у неё перед третьей стороной (Застройщик). 
То есть, был гр-н "А" (это может быть юридическое лицо/ИП), который купил на более ранних стадиях строительства квартиру у застройщика по "основному" Договору долевого участия в строительстве, и теперь хочет ее продать (в основном, такие сделки проходят с мелкими или крупными инвесторами, которые имеют цель заработать деньги на купле-продаже недвижимости или прав). ! Такой вид сделок строго регламентируется законом, в том числе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». 
 В этом виде сделок с недвижимостью обязательно присутствует три стороны: 
Читать дальше

Апартаменты Екатеринбурга. О чем молчит реклама?

Формат «апартаменты» в Екатеринбурге за последние 5-7 лет прошел эволюцию от «псевдожилья», с которым обещала бороться администрация, до комфортабельных комплексов «сочетающих в себе уникальные архитектурные решения, современные технологии и удачное месторасположение». В качестве дополнительной выгоды апартаменты обещают все необходимые услуги для комфортной жизни не в шаговой доступности, а непосредственно в доме, чтобы утром Вы могли в халате и тапочках спуститься за кофе или отправиться на маникюр.В  2016 году один из застройщиков шагнул еще дальше и предложил в микрорайоне Втузгородок комплекс-открытие «Эврика», в котором классические «квартиры» расположены на одной лестничной клетке с апартаментами и отличаются только ориентацией окон на стороны света . Первый блин не вышел комом, и вот уже в центре города растет буквально на глазах клубный дом бизнес-класса предлагающий «универсальное решение, а именно грамотно распределить квартиры и апартаменты в одном объекте, не причиняя при этом неудобств каждому жильцу, купившему квартиру в таком доме». 

Впрочем, как ни упорствуют многие застройщики в стремлении «развенчать» мифы об апартаментах, акцентируя внимание на их главном преимуществе – стоимости,  есть обратная сторона медали, которую я бы назвал «маркетинговые заблуждения»: нюансы, о которых Вы не услышите в рекламе, но довольно существенные, на мой субъективный взгляд. 

     Во-первых, единоразовый налоговый вычет при покупке квартиры – вот о чем зачастую забывают упомянуть, рассказывая о том, какие финансовые выгоды сулит вам приобретение апартаментов. Конечно, можно уповать на то, что это не последняя в жизни покупка и этим правом Вы еще сможете воспользоваться, но это ведь, на секундочку, 260 тысяч рублей, примерно 50 тыс. из которых при среднестатистической зарплате по Екатеринбургу можно вернуть в семейный бюджет уже в первый год после покупки. А если принять во внимание, что около 80% сделок с недвижимостью проводятся с помощью ипотечных займов, то это еще 390 тысяч, которые можно получить в рамках столь нечастой в России поддержки государства , но только не на апартаменты. Согласитесь, есть над чем подумать!?

     Во-вторых, прописка, а правильнее будет сказать — временная регистрация. Все мы с нетерпением ждем, когда законопроект разрешающий постоянную регистрацию в апартаментах, о котором обмолвился руководитель Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Плутников в 2016 году перейдет, что называется, «от слов к делу», но по сей день "воз и ныне там". Реальная же практика говорит о более пессимистичном раскладе.Сам лично во время экскурсии на комплекс апартаментов в центре города слышал от представителя управляющей компании вопрос-недоумение с интонацией искреннего удивления в голосе: «Пять лет – откуда вы взяли эту цифру? Паспортные столы разрешают временную регистрацию только на три месяца, которую каждый раз необходимо продлять!»В кулуарах риэлтерского сообщества поговаривают, что эту волшебную цифру «5» (которая вроде бы вполне приемлема с учетом того, что все хлопоты по продлению регистрации берет на себя управляющая компания), застройщики взяли из юридической практики, когда одному из жителей первых апартаментов Екатеринбурга удалось через суд добиться именно такого срока временной регистрации.Ну а дальше — ничего личного, просто маркетинг. Насколько такой расклад меняет ситуацию по нюансам устройства ребенка в детский сад, школу и пользованием услуг медучреждений по месту регистрации, честно говоря, я не анализировал, да и обратная связь от счастливых обладателей апартаментов приходит весьма противоречивая.Поэтому порекомендую при принятии решений о покупке недвижимости в сданных комплексах апартаментов пообщаться с его жителями и прояснить эти важные моменты. Или форумы почитайте, уверяю Вас, там можно почерпнуть много интересного. 

      В третьих, что касается затрат на эксплуатацию. Из основных возражений в этой части: коммунальные платежи (повышающий коэффициент, который, если кто не в курсе, касается только тарифа на электроэнергию), расходы на общедомовые нужды и налог на недвижимость.Для прояснения первых двух мы специально запросили квитанцию у жителя одного из первых комплексов апартаментов на ул. Стачек,Согласитесь, сумма в 1 707, 27 руб. за помещение площадью 37,3 м2 в квитанции за месяц не кажется такой уж «космической». А тариф на содержание жилья — 24,68 руб/м2 абсолютно не отличается от норматива для жителей обычных квартир. Что касается налога на недвижимость, то можно привести любопытную аналитику по Московскому рынку «стала известна кадастровая стоимость: 180 975 рублей за кв. метр для квартир и 62 377 рублей за кв. метр для апартаментов. То есть база для начисления налога на апартаменты в три раза меньше, чем на квартиры».Коэффициент при итоговом расчете налога составляет 0,5% — для апартаментов гостиничного типа (что в 5 раз больше, чем для квартир) и в какой-то степени, учитывая изначальную разницу в стоимости, такие ежегодные переплаты не кажутся очень существенными. Вопрос о том, попадают ли под это определение «гибриды» или «многофункциональные комплексы с апартаментами и квартирами», описанные в начале статьи, у нас в городе еще остается открытым. Вполне возможно, что к ним будет применяться коэффициент 2, что уже в 20 раз больше, чем для квартиры. 

     В заключении поговорим и о хорошем. Апартаменты — это по сути «лазейка» в законодательстве, которая позволяет застройщикам реализовывать проекты там, где не соблюдается одно из (или сразу несколько) требований строительной документации к жилому фонду (иначе квартире): категория земель под застройку, коэффициент парковочных мест, близость остановок общественного транспорта, инсоляция и т.д. Но хорошая новость заключается в том, что на дворе в кои-то веки настала эпоха покупателя, и дефицит спроса в сравнении с предложением вынуждает застройщиков все более аккуратно пользоваться этой «лазейкой».Рассуждать особо долго про парковочные места я не буду, просто передам «привет» проектам комплексного освоения территорий, где люди пользуются специальными приложениями в мобильном телефоне, чтобы найти место для остановки или уже тем более стоянки вечером после рабочего дня. Нормы инсоляции понятие, на мой взгляд, тоже не очень соответствующее духу времени. Уж слишком динамичный образ жизни ведет сейчас молодежь, которая, пожалуй, и является основным покупателем апартаментов. Если же задуматься о ликвидности покупки, то пока сложно судить, насколько легко продавать апартаменты на вторичном рынке. Но то, что данный формат выходит из тени, и покупатель к нему привыкнет – неоспоримый факт, а значит, с каждым годом продавать апартаменты будет проще 

Читать дальше